围绕《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出的“加快培育和发展住房租赁市场”，财政部陕西监管局对全国第二批8个住房租赁市场发展示范城市之一的西安市进行了实地调研。调研发现，针对住房租赁市场供需不平衡、结构不合理等突出问题，西安市在构建住房租赁体系，特别是构建保障性租赁住房与市场化租赁住房的双轨制体系方面进行了积极探索，较好地推进了住房租赁试点工作，但在租赁住房供应、支持配套政策以及市场规范管理方面还面临众多制度性约束。这些问题在其他试点城市中都不同程度地存在，需要加强研究。

　　一、面临的主要问题和难点

　　一是在多渠道增加租赁住房供应方面，存在体制机制障碍。各县区年度居住用地供应规模差异度大，新增土地资源紧张，征地供地周期长，土地成本较高；企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，需调整规划、补交土地出让金，实施难度大；工业（产业）园区项目配套建设租赁住房，用地面积比例不得超过7%，建设规模小。

　　二是在政策支持方面，部门间协调性不足，未形成合力。住房租赁市场发展涉及发改、资规、住建、金融、税务等多个部门，相关政策规定需要明确和进一步完善。如，在租赁住房土地供应审批上，相关部门对新增的租赁住房用地能否纳入土地供应计划，以及什么是企事业单位可以用于建设租赁住房的闲置用地等事项的认定存在分歧；在金融支持上，由于当前住房租赁行业归类为房地产业，融资受到涉及房地产金融产品的管控政策限制；在税费政策上，住房租赁企业适用不动产租赁的9%税率，相对较高等。

　　三是在市场环境方面，市场不规范增加住房租赁市场各参与方风险，影响参与的积极性。近年多地出现住房租赁企业“爆仓”问题，导致管理部门在使用财政资金时较为谨慎，担心市场规则未建立完善前，资金奖补拨付容易产生行政风险；同时，租赁合同网签备案不具备强制性且群众认可度不高，导致企业和市民对租赁合同网签备案积极性不高，主动参与率低。

　　二、相关意见建议

　　一是在租赁住房供应方面，建议中央和地方协同发力。建议中央有关部门和地方加强协调，合理确定各地的住房租赁试点任务，帮助地方构建住房租赁体系；地方则应通过启动租赁住房样板项目建设，推进改建和存量住房盘活为租赁房源，增加租赁住房市场供应；加快培育支持专业化规模化市场主体；进一步完备服务平台的功能，实现便捷的房源核验、挂牌、租赁合同网签备案和租赁企业信息报备服务等方式，优化租赁住房供应结构，缓解供需矛盾。

　　二是在政策支持方面，建议有关部门积极推进制度创新。在土地政策上，建议明确新建租赁住房土地可协议出让政策，企事业单位、大专院校利用自有闲置用地建设租赁住房政策，以及涉及土地变性时土地出让金的优惠政策等；在改扩建租赁住房性质认定上，建议针对非住宅改建为租赁住房后的用电相关事项，出台按民用标准安装和收费的可行优惠政策和便捷的办理流程等；在金融支持上，建议考虑国家大力发展住房租赁市场要求，区别对待住房租赁业与房地产业，优化对住房租赁行业的金融支持；在税费政策上，建议降低租赁住房税费负担，推动住房租赁市场发展。

　　三是在规范市场秩序方面，建议建立住房租赁行业准入制度。企业注册准入门槛低，市场准入制度不完善，造成了住房租赁市场鱼龙混杂，给行业的发展和管理带来诸多不利因素，也易引发租赁纠纷，造成租赁当事人权益受损。建议参考房地产中介服务机构备案要求，将住房租赁企业列入需经行业主管部门备案的管理类别，以便于加强事中事后监管。